Куда дрейфует ипотека?

В этом году развитие ипотечного рынка можно условно разделить на два этапа. На первом банки действовали по принципу «дадим кредит любому заемщику, невзирая на форму подтверждения дохода, первоначальный взнос и стаж работы». Соревнуясь друг с другом за клиента, они снижали ставки и улучшали условия. Учитывая стагнацию на рынке недвижимости, это было вполне оправданно. Но кризис на американском ипотечном рынке прекратил поступление дешевых и долгосрочных денег из-за рубежа, столь необходимых кредитным организациям для развития ипотеки. Это, в свою очередь, прервало удобную для заемщиков лояльную политику со стороны банков, которые решили не повторять ошибок американских коллег и существенно ужесточили проверку клиентов при выдаче жилищных ссуд.
Ставкой по кризису

Кризис, вызвав рост стоимости внешних заимствований, серьезно «подкосил» российский ипотечный рынок. Для значительного количества банков рефинансирование ипотечных закладных было основным способом фондирования операций. В итоге около 10% (а по некоторым данным, и больше) банков были вынуждены временно свернуть или серьезно сократить свои ипотечные программы.

Ужесточение условий финансирования привело к тому, что многие участники рынка поменяли свои ипотечные программы сообразно ситуации на мировом финансовом рынке. В ноябре ставки по ипотечным займам повысил на 0,5–1% Москоммерцбанк. Причем на тот момент банк занимал третье место по объему выданных ипотечных кредитов, уступая только «монстрам» — Сбербанку и ВТБ 24. Славинвестбанк повысил годовые процентные ставки по ипотечным займам еще больше — на 2% по кредитам на покупку на вторичном рынке, а по займам на покупку квартир в новостройках ставка выросла на 3,5% (по долларовым кредитам). Юниаструм банк не только увеличил ставки, но и вообще приостановил выдачу кредитов в долларах, а также «прикрыл» программу кредитования новостроек. Повысили ставки УРСА банк и другие игроки. Тенденцию сокращения ипотечных программ и снижения ставок подтверждает и статистика. По данным компании «Фосборн Хоум», если в сентябре средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах составляла 9,84, а по рублям 11,17%, то уже в ноябре они подросли до 9,98 и 11,5% соответственно. Некоторые банки, официально не отменяя ипотеку, стали вводить «листы ожидания», куда заемщиков записывали на два месяца вперед. То есть одобренный банком заемщик был вынужден ждать, когда банк сможет наконец выдать ему деньги на покупку недвижимости. Правда, этой ситуацией тут же воспользовались те кредиторы, которые не имели проблем с финансированием, — ВТБ 24, «Дельтакредит», Национальный резервный банк и другие. Они тут же ввели программы, предлагающие кредитование тех заемщиков, которые получили одобрение в другом банке, но денег не дождались.

Впрочем, по словам банкиров, кризис принес на российский рынок не только негативные последствия. Он оказался холодным душем, или, по словам зампреда правления банка «Возрождение» Александра Долгополова, своего рода «прививкой» от болезни чрезмерной либерализации ипотечных условий, которая могла привести к куда более худшим последствиям. Что, собственно, и продемонстрировала ситуация в США. На американском ипотечном рынке к 2007 году сложилась ситуация, когда кредит мог получить фактически любой человек независимо от уровня и стабильности дохода. Были даже специальные программы, когда заемщик первые три года мог платить по сильно заниженной ставке, и лишь потом переходил на рыночную. В России требования к заемщикам также были до крайности либеральны. Банкиры и брокеры признают, что зачастую кредиты выдавались по поддельным документам без какой-либо серьезной проверки платежеспособности. Сейчас ситуация меняется на глазах: многие банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы — без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, удлинились сроки рассмотрения заявок, увеличилось число отказов. Публично об ужесточении требований к заемщикам, которые хотели бы получить ипотечный кредит, заявили даже представители ВТБ. По словам старшего вице-президента ВТБ Андрея Сучкова, в банке стали более избирательно относиться к заемщикам. Но, как ни странно, по словам банкиров, это мало повлияло на спрос.


Куда путь держим?
На российском рынке сейчас есть две ярко выраженные позиции по вопросу «как долго мы еще будем ощущать последствия кризиса ликвидности?». Одни эксперты уверяют, что «шторм» позади. Все, кто хотел поднять ставки, — уже сделали это. По мнению таких вот экспертов-оптимистов, негативные последствия кризиса ликвидности уже преодолены, на выравнивание ситуации уйдет не более полугода, а потом рефинансирование на Западе восстановится в прежних объемах. «Правительство, регулятор, банковское сообщество сумели адекватно противостоять трудностям», — считает гендиректор компании «Кредитмарт» Николай Корчагин. Впрочем, есть и другая точка зрения, согласно которой влияние кризиса на розничные банковские продукты, в том числе и на ипотеку, мы пока не ощутили в полной мере. «Думаю, что мы увидим еще повышение ставок у банков, которые до сих пор их не поменяли, — прогнозирует Александр Долгополов. — Потому что даже Сбербанку с его ресурсами невозможно игнорировать изменение конъюнктуры на мировых рынках». То ли еще будет, пугают кредитные брокеры из компании «Фосборн Хоум». «Не исключено, что ноябрьская стабилизация — затишье перед бурей. По прогнозам западных аналитиков, в начале 2008 года можно ожидать новую волну ипотечного кризиса, отголоски которого донесутся до российского рынка, и ставки вновь начнут расти. Такая ситуация может продлиться до середины будущего года — банки способны поднять ставки до 2%», — говорится в аналитическом отчете компании.

В банке «Глобэкс» предсказывают, что дешевых денег не будет в течение нескольких лет, и поэтому практика понижения ставок может не возобновиться в ближайшем будущем. «Кроме того, остается нерешенным вопрос, что делать с кредитными рисками по ипотеке? Необходимо менять законодательство. Пока российский закон только в минимальном объеме защищает права кредитора. Российским банкам, которые пришли на ипотечный рынок всерьез и надолго, необходима простая и действенная практика реализации заложенного имущества по ипотечному займу. То есть совершенно понятно, что дешевого рефинансирования кредитов из России уже не будет», — рассуждает директор дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс» Олег Семкичев. Поредеет и число банков, предлагающих ипотечные кредиты, так как у многих игроков ощущается недостаток долгосрочных ресурсов, прогнозирует зампред правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский.

Впрочем, совсем впадать в уныние от прогнозов экспертов не стоит. По-прежнему живы программы без первоначального взноса, и отменять их пока никто не собирается. Более того, в преддверии новогодних праздников пошла волна различных дисконтных программ, предполагающих отмену комиссий, уменьшение процентной ставки и другие приятные сюрпризы для заемщика.

Заемщик распробовал франк
Одна из основных характеристик рынка в этом году — существенный рост объемов ипотеки в регионах. Ранее население в провинции относилось к займам осторожно: долгосрочные перспективы взаимоотношений с банком их отпугивали. Сейчас все говорит о том, что ситуация меняется. Некоторые регионы (Кемеровская, Самарская области, Республика Башкортостан) по количеству ипотечных сделок и их доле на рынке недвижимости значительно опередили Москву и Подмосковье. Причем теперь здесь приживаются даже такие оригинальные продукты, как кредитование в швейцарских франках. По словам управляющего директора блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Аллы Цытович, региональные заемщики весьма активно занимают деньги в этой валюте. По ее мнению, все дело в размере ставки, которая во франках самая низкая на рынке, что является пока определяющим фактором для выбора кредитной программы.

Кроме того, в этом году, возможно, под влиянием стагнации на рынке недвижимости и у банков, и у заемщиков заметно повысился интерес к сотрудничеству с кредитными брокерами. Заместитель председателя правления Хоум кредит энд Финанс банка Владимир Гасяк подтверждает, что намечается тенденция увеличения доли кредитов, выданных через посредников. Многие заемщики почувствовали выгоду от работы с ними. Одна из козырных карт ипотечных брокеров — это скидки и льготные условия кредитования у банков-партнеров брокера. Эта возможность придала большую ценность посреднических услуг для заемщиков: до этого обращение к брокерам было целесообразно лишь в сложных для клиента ситуациях (например, когда у заемщика проблемы с подтверждением дохода).

Еще одна очевидная тенденция — все более узкая специализация кредитных продуктов. Некоторые банки уже идут по этому пути, предлагая специальные программы для молодежи, студентов и т. п. На фоне кризиса такой подход становится все более оправданным. Поскольку у банков вряд ли будет возможность существенно снижать ставки и улучшать условия в следующем году, то основным средством конкурентной борьбы станет индивидуальный подход к разным категориям заемщиков и рост уровня сервиса.

Недоступные новостройки
Как отмечают в банках, в этом году качественное изменение претерпела и клиентская база. Среди заемщиков уменьшилось число тех, кто обращается за покупкой первой в своей жизни недвижимости. Вероятно, это связано с тем, что даже преуспевающие представители среднего класса не могут накопить сумму на первоначальный взнос или, не имея возможности обслуживать кредит на качественное, но дорогое жилье бизнес-класса, «эконом» покупать не хотят и арендуют квартиры. В то же время активизировалась другая категория клиентов — тех, кто имеет жилье, но хотел бы улучшить условия жизни. «Мы наблюдаем, что уменьшается средняя сумма кредита, — рассказывает Алла Цытович. — Те, кто покупал жилье по ипотеке в середине прошлого года, брали в кредит около 150–160 тыс. долларов. Этих денег с учетом первоначального взноса как раз хватало на покупку однокомнатной квартиры стоимостью около 180 тыс. долларов. Сейчас в кредит берут меньшие суммы. “Проснулся” огромный пласт покупателей, у которых уже есть в собственности какая-то квартира». Им гораздо легче, чем «бездомным» заемщикам. Они легко получают недостающую для покупки сумму, используя кредиты под залог имеющейся недвижимости. Кроме того, по словам руководителя отдела брокериджа компании «Кредит Макс» Виктории Щербаковой, многие клиенты хотят брать залоговый кредит на приобретение земельных участков и коммерческой недвижимости: «Это нетиповые кредитные продукты. Схемы кредитования под залог на приобретение нежилых помещений требуют серьезных доработок. Пока по ним работают менее десятка банков». Но ниша таких продуктов постоянно расширяется — по количеству и ассортименту. Начальник управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин подтверждает, что спрос существенно превышает предложение по таким продуктам, как займы под залог или на покупку коммерческой недвижимости. Именно эти продукты, по его мнению, и получат распространение в следующем году, пусть и по более высоким ставкам.

По прогнозам экспертов, продолжит активно развиваться в 2008 году и кредитование загородной недвижимости. «Загородная ипотека — достаточно перспективное направление, что обусловлено динамичным развитием рынка загородной недвижимости, активным строительством коттеджных комплексов во многих регионах России, а также растущим спросом со стороны населения», — объясняет член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская. А вот кредитование новостроек, которое и сейчас развито не особенно широко, в следующем году также останется малораспространенным продуктом. Строительный рынок слишком непрозрачен, а соответственно, высокорискован. «Теперь, наученные примером американского кризиса, банки будут относиться более осторожно к выбору партнеров-застройщиков, — рассуждает Александр Долгополов. — В нашем банке мы уже ограничили объемы кредитования новостроек». Это, пожалуй, один из наиболее грустных прогнозов для заемщиков. Подавляющее большинство кредитов в России по-прежнему выдается на покупку вторичного жилья, 60% которого морально и материально устарело и требует если не сноса, то капитального ремонта.

Анна Шехова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU