Инвестиции для снайпера

«За последние десять лет рост стоимости жилья в Европе составил от 100 до 300%, поэтому в ближайшее время есть большая вероятность перегрева рынка и резкого падения цен на жилплощадь в восьми основных европейских странах» — к такому выводу пришли аналитики Deutsche Bank еще в конце 2006 года. В 2007−м прогноз начал сбываться. Сначала ипотечный кризис и падение цен на жилье в США, вслед за этим начали снижаться цены в Великобритании, Ирландии, Испании, Франции и других странах ЕС. Доходность от вложений в недвижимость редко где превышает 10%, а в некоторых странах и вовсе ушла в минус (см. таблицу). Правда, еще остаются страны, потенциал рынка недвижимости которых пока высок или где цены уже достигли дна и рынок готов к новому подъему. Главное правило для инвестора в этой ситуации — не промахнуться.


США — купить на спаде
Для недвижимости в США 2007 год был, безусловно, худшим за последнее десятилетие. Согласно индексу S&P/Case-Shiller, являющемуся индикатором цен на жилье в 20 крупнейших городах США, стоимость жилой недвижимости с января по октябрь 2007−го упала на 6,1%. Самое значительное снижение цен произошло в Майами — 12,4%, в Тампе они упали на 11,8%, в Детройте — на 11,2%, а в Сан-Диего — на 11,1%. Осенью 2007 года дом в Штатах можно было купить за 217,1 тыс. долларов — это на 9,7% ниже показателей сентября 2005−го. Роберт Шиллер, профессор экономики Йельского университета, даже заявил, что кризис затянется на годы и велика вероятность падения стоимости, подобного тому, которое наблюдалось в Японии: цены на жилье будут снижаться в течение многих лет. «В некоторых районах, например во Флориде, Калифорнии и Лас-Вегасе, недвижимость потеряет в цене около 35%», — заявил он. Такие прогнозы вкупе с кризисом на ипотечном рынке и огромным количеством выставленного на продажу жилья слишком тяжелый удар по инвесторам, привыкшим за последние годы к постоянному росту его стоимости. Аналитики предупреждают: кризис не закончен. «Я бы поостерегся рекомендовать частное инвестирование в недвижимость США до окончательной стабилизации ситуации: события на этом рынке в среднесрочной перспективе, скорее всего, будут развиваться негативно», — считает директор департамента развития компании Welhome Александр Дьяченко. Но есть и другая точка зрения: в условиях падающего рынка вполне можно присмотреть неплохое жилье, которое после окончания кризиса начнет расти в цене. «Рынок США перспективен, так как после его провала земля и жилье продаются по грошовым ценам. Всего через три-пять лет они будут стоить намного дороже», — уверяет Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group. Действительно, предложений ныне море — выбирай лучшее. «Следует помнить, что рынок недвижимости цикличен. Падение когда-нибудь закончится, и начнется рост. Ставки по кредитам вновь снизятся, возрастет спрос, изменится платежеспособность. Поэтому, возможно, и стоит именно сейчас обратить внимание на падающий рынок, тем более что можно купить жилье с большим дисконтом. Недавно в Майами выставлялся пентхаус по цене даже ниже, чем квартиры в том же доме, и он пока не нашел покупателя», — рассказывает Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed. С ней согласна и Ирина Кислицына, специалист по зарубежной недвижимости компании AVC Real Estate: «На рынке США в настоящее время большой выбор объектов по ценам ниже рыночных. Банки продают невыкупленную заемщиками недвижимость. Доллар падает, снижаются и цены на жилье. Если эти факторы рассматривать в совокупности со срочной необходимостью владельцев продать жилье по цене гораздо ниже рыночной, недвижимость в США становится очень привлекательной и с точки зрения прироста капитала в перспективе». В Майами стоимость 1 кв. м снизилась на 20%, и, скорее всего, это падение продолжится в 2008 году (еще на 10%), прогнозируют эксперты. Зато в Нью-Йорке цены и не думали уменьшаться. «Здесь по-прежнему огромное количество покупателей, особенно европейцев, которые в условия подешевевшего доллара приобретают квартиры. Порог входа — от 6 тыс. долларов за “квадрат”. На Манхэттене и в районе Трайбек подороже — от 8 тыс. и 12 тыс. соответственно. Квартиру с двумя спальнями можно приобрести от 600–700 тыс. долларов», — рассказывает Алена Бригаднова.

Болгария — потенциал исчерпан?
В Европе по-прежнему перспективны вложения в курортную недвижимость. Правда, не везде: если в Испании темпы роста стоимости заметно упали, то в Болгарии, наоборот, цены пока не достигли потолка и продолжают движение вверх. «Эта страна сейчас в стадии повышенного спроса как со стороны туристов, так и со стороны инвесторов. Здесь есть определенные регионы, которые весьма перспективны с точки зрения вложения средств в недвижимость, потому что именно туда будут направлены инвестиции Евросоюза с целью создания полноценного курорта европейского уровня», — считает Юлия Кайнова, начальник департамента зарубежной недвижимости компании «Century 21 Еврогруп недвижимость».

Начавшиеся было разговоры о перегреве местного рынка, похоже, преждевременны. «То же самое говорили и в конце 2006 года, после присоединения Болгарии к ЕС, причем об этом заявляли представители ведущих риэлтерских фирм. Но цены продолжили расти. За три квартала 2007−го цены в среднем возросли на 20–30%. В Софии в конце 2006 года средняя стоимость 1 кв. м составляла 701 евро, а в конце 2007−го превысила 1 тыс. евро», — говорит Юрий Абашев, руководитель компании «Контакт-БгРу». По прогнозам экспертов, по итогам 2007 года рост составит около 30%.

Спрос падает только на менее перспективное жилье: на новостройки в панельных домах и некачественное жилье на вторичном рынке. Сейчас цена болгарской недвижимости пока еще остается самой низкой по стоимости, а нехватка рабочей силы (из-за открытия границ и возможности выезда болгар на заработки в Европу) может привести к росту заработной платы в строительной отрасли (как было в Прибалтике) и, соответственно, к движению цен на жилье вверх. «Я не думаю, что в ближайшие два года следует ожидать существенных ценовых скачков вниз или вверх, скорее всего, будем наблюдать постепенный рост — 10–20% в год. Причин для падения цен нет, а то, что с октября 2007 года многие банки стали давать ипотечные кредиты и российским гражданам, только увеличит интерес россиян и стимулирует рост их инвестиций в болгарскую недвижимость», — считает Юрий Абашев.

В Болгарии доход от вложений в недвижимость сильно зависит от размера инвестиций. При «оптовой покупке» (например, десятка апартаментов) на этапе строительства можно договориться о больших скидках — до 20% плюс рост цен на 10–15% в год за время строительства. В результате через год после покупки и возведения дома апартаменты в нем можно продать на 25–40% дороже. При покупке одной квартиры такой прибыли ждать не стоит, максимум — 10–15%. Кроме того, она будет сильно зависеть от месторасположения жилья. На первой линии у моря объектов осталось мало, несмотря на более высокую стоимость (иногда в два раза), и там всегда цена будет расти интенсивней. Гораздо больше предложений на расстоянии 500–1000 м от моря и далее — здесь квартиры продают по более низкой цене, да и дорожает она медленнее. Все вышесказанное относится и к горнолыжным курортам: чем ближе к подъемникам, тем отдача будет больше.

Если инвестор намерен получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду, то рассчитывать на высокую прибыль не придется. Сегодня покупательная способность большинства болгар сильно отстает от роста цен недвижимости, поэтому максимум на что можно рассчитывать — 6–7% годовых, если сдавать жилые апартаменты, и 10–13% — если речь идет об офисной недвижимости. «Покупка апартаментов в Болгарии удобна еще и тем, что у клиент есть возможность воспользоваться удобными рассрочками платежа, предлагаемыми застройщиком. Готовые объекты застройщики будут сдавать для клиента, обеспечивая постоянный доход. Ну а после нескольких лет сдачи объекта в аренду его можно очень выгодно продать», — советует Юлия Кайнова. Правда, один нюанс может заставить потенциального инвестора не спешить с приобретением: расходы при покупке жилья в Болгарии одни из самых высоких в Европе (см. «Правила выбора»).


Далеко, но перспективно
Инвесторы всегда заинтересованы в поиске новых рынков, вложения в которые позволят в короткие сроки получить прибыль. Таким актуальным направлением для инвестиций на международном рынке недвижимости сегодня многие называют страны Карибского бассейна — Панаму и Доминиканскую Республику. «Панама переживает настоящий строительный бум и является, по нашему мнению, самой горячей точкой для инвестиций в недвижимость. Количество новых проектов жилых, гостиничных и офисных небоскребов превосходит все мыслимые пределы, при этом цены более чем умеренные», — уверяет Виолетта Кожерева, менеджер компании Century 21 Prime Time Realty. Новые апартаменты будут стоить от 100 тыс. долларов — это две-три комнаты (100–120 кв. м). За 150 тыс. долларов можно купить трехкомнатную квартиру в центре города. «Сделка по приобретению нового жилья оформляется в течение двух недель, если покупаете на вторичном рынке — около месяца. Расходы на нотариуса составят около 100 долларов плюс пошлина и госсборы — в среднем все расходы составят около 2 тыс. долларов», — рассказывает один из риэлтеров. Если приобретать недвижимость в Панаме, сделки при сумме покупки до 100 тыс. долларов подпадают под льготный 15−летний период, если от 100 до 250 тыс. — то льготный безналоговый период будет десять лет. После его окончания налог на недвижимость составит 1–2% стоимости жилья. Цены за последний год выросли на 30–40%.

«Хороший инвестиционный вариант — купить квартиру или дом. Сдавать в течение двух-трех лет и потом продать. В этом случае вы получите до 100% дохода от вложенной суммы», — советует один из местных риэлтеров. Апартаменты около моря можно сдать за 600 долларов в месяц, элитное жилье — дороже. Управление составит около 10% полученного от аренды дохода.

В Доминиканской Республике аналогичная ситуация, причем цены даже ниже. «Есть объекты дешевле 60 тыс. долларов. Но с инвестиционной точки зрения в здесь выгоднее приобретать более дорогие элитные объекты, так как их ликвидность выше и цена на них растет быстрее», — уверяет Ирина Кислицына. «Здесь цены ниже, но и доход от аренды будет меньше. В Панаме можно покупать жилье и в центре города, и на побережье. В этой стране намного выше уровень жизни, более развитая инфраструктура, более лояльные условия для ведения бизнеса, чем в Доминиканской Республике. Последняя больше предназначена для отдыха», — считает один из экспертов. Кроме того, там у владельцев жильем могут возникнуть проблемы, связанные с регистрацией собственности (титула). «Де-юре каждый владелец должен иметь титул собственника и оформить его госорганах, но де-факто так происходит не всегда, многие продают участки без титула и у нового владельца впоследствии могут возникнуть проблемы, вплоть до потери права собственности на купленное жилье», — говорит один из местных юристов. Поэтому крайне важно заручиться поддержкой опытных законников еще на этапе выбора объекта недвижимости и на стадии оформления сделки — цена таких услуг составляет 1–2% стоимости жилья.

В погоне за Абрамовичем
В прошлом году многие риэлтерские компании начали заманивать россиян привлекательными предложениями покупки недвижимости на Северном Кипре. Южную часть острова россияне облюбовали давно, но цены на ней за последние годы выросли очень заметно. Северная же часть, на которой расположена Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК), оставалась вне поля зрения инвесторов долгие годы. Раздел острова произошел в 1974 году в результате ввода турецких войск (войска вошли после попытки военного переворота, осуществленного греческой подпольной организацией EOKA-B, выступавшей за присоединение Кипра к Греции). В 1975−м на северной части острова была самопровозглашена ТРСК. План кипрского урегулирования, предложенный ООН в 2003 году, предусматривал создание на острове двухзонального государства, что, по мнению греков, означало бы фактическое признание турецкой оккупации северной части острова. В результате референдума 2003−го 75,83% греческого населения остова высказались против плана ООН, турки-киприоты большинством голосов (64,91%) проголосовали за. В 2004−м Греческая Республика Кипр вошла в Евросоюз, а Северный Кипр так и остался непризнанным мировым сообществом. Именно политическая неопределенность статуса Северного Кипра и пугала инвесторов. Многие греки-киприоты по-прежнему рассчитывают вернуть принадлежавшие им до 1974 года земли. Так, в 2004−м грек-киприот Мелетис Апостолидес подал в Верховный суд Великобритании иск с требованием вернуть принадлежащую ему землю, выкупленную семьей Орамса. Однако суд вынес вердикт: ни британские, ни кипрские, ни какие-либо другие суды ЕС не имеют юрисдикции над севером острова. Греку было отказано в удовлетворении иска, а продавцы жилья из Северного Кипра начали заманивать покупателей. «Доход от сдачи недвижимости в аренду составляет в среднем 10% в год. Нехватка мест в отелях Северного Кипра сохранит высокие показатели доходности от сдачи недвижимости в аренду. Цены на недвижимость заметно выросли за последние три года, но ее стоимость все еще на 50% меньше, чем на Южном Кипре, что дает невероятные возможности для роста. Местный рынок недвижимости привлекает внимание крупных иностранных инвесторов» — так выглядят аргументы продавцов в рекламных проспектах. О крупных инвесторах листовки не врут: в конце прошлого года в СМИ прошла информация о том, что Роман Абрамович вложил средства в строительство курортного комплекса общей стоимостью 30 млн долларов в городе Арапкой, в провинции Кирения, которая находится на территории ТРСК. Для тех, кто пока не стал олигархом, найдутся более бюджетные предложения. «Мы можем предложить вам элитные трехкомнатные квартиры в местечке Доанкей (78 кв. м) за 64 тыс. долларов, квартиры в Фамагусте (65 кв. м) — 49,9 тыс. долларов, в 1 км от пляжа», — предложили мне в ответ на запрос в одной из местных риэлтерских компаний, выслав по электронной почте более дюжины вариантов стоимостью до 100 тыс. долларов. По поводу рисков судебного преследования со стороны греков-киприотов посредники просят не волноваться: «Этот вопрос окончательно закрыт — претензии греков незаконны». Но почему-то добавляют: «Чтобы окончательно подстраховаться, можно свою копию контракта о приобретении недвижимости оставить здесь в сейфе, если вы будете лететь через Ларнаку». Действительно, с такими документами по южной части Кипра лучше не разгуливать, можно легко загреметь в местную тюрьму — такие прецеденты уже были.

Несмотря на привлекательность цен, к инвестициям на Северном Кипре стоит относиться осторожно. «Я бы не рекомендовал вложения в недвижимость на территории, где присутствует политическая нестабильность. Риски в Северном Кипре не совсем понятны. Стоимость недвижимости расти здесь, возможно, и будет, но гарантий, что ее можно будет затем продать, нет», — оценивает риски Александр Дьяченко. Если власти обеих частей острова договорятся между собой и урегулируют затянувшийся конфликт, крайними действительно могут оказаться иностранные владельцы недвижимости.

Выбирай на вкус
Интересна с точки зрения вложений в недвижимость Турция. Неслучайно в этот регион потянулись крупные российские застройщики. «В настоящее время Mirax Group принимает участие в проектах тех стран, которые сейчас явно недооценены, как, например, по нашему мнению, Турция и Черногория. Рыночная стоимость объектов в этих странах сейчас невысока по сравнению с Европой», — рассказывает Максим Темников. «Многие покупают большие участки земли для строительства современных комплексов “город в городе”. Турецкий рынок демонстрирует до 20% прироста в год. Недвижимость здесь несколько дороже по сравнению с той же Болгарией, но природные условия, климат, уже устоявшаяся инфраструктура популярных курортов по-прежнему притягивают сюда россиян. Кроме того, местное правительство вводит квоты на строительство вдоль Средиземноморского побережья для сохранения природного наследия, что также будет влиять на рост цен на объекты, разрешение на строительство которых уже успели получить некоторые компании-застройщики», — считает Юлия Кайнова.

Правда, другие эксперты осторожничают в оценках перспектив страны. «Турецкая недвижимость весьма привлекательна, строят на побережье интенсивно, но, на мой взгляд, направление уже несколько заезжено туристами и поэтому спрос может снизиться. Я поостерегся бы вкладывать деньги в страны с отличным от российского менталитетом и совершенно другим законодательством, — говорит Александр Дьяченко. — А присмотрелся бы к германскому рынку: сегодня активно развивается север Германии, цены не очень высокие, и кроме того, жилье здесь не повышается довольно долго в цене. Следовательно, высока вероятность роста в самое ближайшее время. При этом в отличие от Англии и Франции элитное жилье немцы не очень любят, поэтому стоит присмотреться к объектам бизнес– и экономкласса. Точно будет расти стоимость недвижимости в Берлине, где цены, впрочем, уже не уступают лондонским и парижским».

В Греции весьма перспективна покупка не домов, а земли под застройку. Здесь прекрасный климат, Средиземное и Ионическое моря, великолепная экология, прекрасная инфраструктура. Вы покупаете землю, а местный застройщик предлагает вам все услуги по проектированию и возведению. Срок строительства дома обычно не превышает десяти месяцев. Построенную недвижимость (виллы и дома) потом не составляет труда продать и получить гарантированную прибыль на вложенный капитал — 20%. Особенно популярны такие регионы, как пригороды Афин, Пелопоннес, Халкидики, острова Родос и Крит.

Елена Филимонова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU