Перемен не ждем?

Спокойствие рынка недвижимости на протяжении всего года было поводом для регулярных баталий аналитиков. Одни как мантру повторяли: недвижимость вырастет в цене, другие, напротив, уверяли, что стоит ожидать падения. Сказать, что кто-то из них оказался прав, нельзя. По данным независимого аналитика Андрея Бекетова, стоимость жилья в Москве за год выросла незначительно: если средняя цена 1 кв. м в декабре прошлого года составляла 124 тыс. рублей, то через год она снизилась всего на 1 тыс. рублей. Что же будет с ценами в новом году и стоит ли ожидать от вложений в недвижимость хорошей доходности, выяснял D’.

Видимость роста
Начиная с зимы прошлого года на московском рынке недвижимости царило затишье. Многие аналитики видели в этом признаки того, что ценовой пузырь, надувавшийся в течение 2006 года, вот-вот лопнет. Многие потенциальные покупатели даже решили подождать развития событий: авось упадет. По мере уменьшения спроса предложение начало расти: часть инвесторов решили «сбросить» не приносящие прибыли квартиры. Летом-осенью 2007 года цены даже понемногу начали двигаться вниз — на 1–2% в месяц. Причем, по словам риэлтеров, реальные сделки проходили на 15–20% дешевле первоначально заявленной цены. К концу 2007 года колебания рынка стали еще более противоречивыми: цены в долларах начали понемногу расти, но, учитывая постоянно падающую американскую валюту, они фактически остались без изменений, а по некоторым секторам пошли вниз.

«По сравнению с декабрем 2006 года цены однозначно снизились, — утверждает ведущий эксперт компании DOKI Алла Аксенова. — В среднем 1 кв. м в Москве подешевел почти на 4,3 тыс. рублей (со 110 тыс. рублей до 105,7 тыс.)». По данным DOKI, наиболее близкими к прошлогодним показателям остались цены на «сталинки» и «типовой кирпич» (128 тыс. рублей за 1 кв. м в декабре 2006−го против 127 тыс. рублей в декабре 2007−го). Сильно упали в цене панельные пятиэтажки. На фоне общей стагнации выделялся сегмент элитного жилья. В первом полугодии ситуация в этой нише вполне отражала общие тенденции: низкая покупательская активность, почти отсутствующий рост цен. Но с осени стоимость элитных новостроек пошла вверх. По данным компании «Новое качество», за 2007 год цены на строящуюся элитную городскую недвижимость в Москве в среднем выросли на 28,1% и составили 17 786 долларов за 1 кв. м. На вторичном рынке средняя цена еще выше — 19 984 доллара за «квадрат» (рост за год — 11,8%). Правда, в компании «Миэль-новостройки» приводят не столь оптимистичные данные. «Удорожание в большей степени было вызвано колебаниями курса валют. В рублевом эквиваленте рост стоимости “элитки” составил всего 18,9%. Если рассчитывать из того, что инфляция составила за год 11,5%, то реальные цены на элитные новостройки в рублевом выражении выросли всего на 7,4%», — говорит управляющий партнер компании «Миэль-новостройки» Наталия Тихоновская. Вторичный сектор, по аналогичным подсчетам, и вовсе ушел в минус.

Примерно с середины осени риэлтеры заговорили о возвращении покупателей на рынок. «К ноябрю люди осознали, что период корректировки цен закончился и начался процесс естественного роста», — говорит руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. Это небольшое оживление рынка придало продавцам недвижимости уверенность. В компании DOKI отмечают, что продавцы с конца осени торгуются крайне редко, а максимальный дисконт не превышает 1–3%.


10 тыс. долларов за «квадрат»
В прогнозах на будущее аналитики как обычно расходятся, причем радикально. Согласно версии главного эксперта Российской гильдии риэлтеров Геннадия Стерника, весной нас ожидает очередной скачок цен. По прогнозам профессора, жилье в Москве дешеветь не будет еще как минимум лет десять, и к 2010 году средняя цена достигнет 10 тыс. долларов за 1 кв. м. В качестве примера господин Стерник приводит Лондон, где недвижимость дорожает уже давно и стабильно, без каких-либо обвалов. «Такой прогноз недалек от истины. Учитывая, что наша экономика растет и связано это не только с нефтью и газом, но и с выборами, увеличивается и покупательская способность», — говорит директор по развитию инвестиционно-строительной компании «Жилторг» Иван Гурьев. Есть, впрочем, и несогласные. «Такой прогноз оторван от жизни и годится только для “бумажных построений”. Еще пять лет назад у Москвы был существенный потенциал для роста цен. Сейчас она уже догнала мировые столицы. Для покупателей жилья бизнес-класса и элиты появился выбор: приобрести его в Москве, Лондоне или Париже за те же деньги. Инвесторы тоже все чаще задумываются о загранице. Там и цены сравнимые, и жизнь стабильнее, меньше рисков для долгосрочных инвестиций. Обычным людям, живущим на фиксированную зарплату, все труднее решить жилищные проблемы, так как рост их доходов стремительно отстает от роста цен на квартиры. Поэтому уровень их платежеспособности будет выступать естественным ограничителем роста цен на жилье экономкласса», — отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).

Многие участники рынка уверены, что рынок столичной недвижимости ожидает небольшой рост в пределах инфляции. «Серьезные изменения могут произойти только в случае резких перемен банковской политики. То есть в случае снижения процентной ставки по ипотеке или, наоборот, в случае отказа банков от ипотеки», — прогнозирует руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Если активизация спроса и произойдет, то не ранее весны. «К этому времени ожидания снижения стоимости жилья сойдут на нет. Цена квартир в новостройках в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов будет расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 10–12% в год. Поведение цен на вторичном рынке будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30–40 тыс. квартир). Он будет поддерживаться за счет желания частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные два-три года назад. Мы ожидаем прироста цен в этом сегменте на 8–10% за год», — предсказывает Алексей Кудрявцев.

И наконец, третья группа экспертов уверяет: рынку недвижимости падения не избежать. «Хотя мы у себя не видели заметных кризисов на рынке недвижимости, но в мировой истории они были. Можно вспомнить пятнадцатилетнюю стагнацию в Японии, начавшуюся в 1991 году, падение цен на недвижимость в Лондоне в середине 1980−х. По некоторым районам цены упали на 80%, а стагнация длилась около пяти лет, — предупреждает управляющий директор УК “Финам менеджмент” Сергей Хестанов. — Да, в перспективе ближайшего года потрясений ждать не придется. Но что касается более отдаленного будущего, то там ситуация не такая лучезарная. Мы ждем серьезных перемен на рынке через полтора-два года».


На что же ставить?
Для тех, кто хочет решить жилищный вопрос лично для себя, дилемма — покупать или подождать — отсутствует, вопрос лишь в цене и выборе наиболее подходящего варианта (тем более что во время стагнации шансы найти квартиру подешевле и получше гораздо выше, чем в период дефицита предложений). А вот инвесторам придется искать новые варианты заработать. Сильно выросший в цене экономкласс в Москве, похоже, достиг предела, и быстро заработать на сделках с ним не удастся. Наибольшая часть предложений в новостройках столицы находится в пределах от 3 до 5 тыс. долларов за 1 кв. м (данные корпорации «Инком»), и, похоже, цена вряд ли изменится. Покупка квартир в Подмосковье представляется более интересным вариантом (как для инвесторов, так и для приобретающих для себя), особенно учитывая стоимость 1 кв. м (2542 доллара, по данным ИРН). «Сегодня новостройки среднего Подмосковья (5–30 км от МКАД) являются самым дешевым сегментом на первичном рынке жилья московского региона. Цены на однокомнатную квартиру начинается примерно от 70 тыс. долларов, что до сих пор позволяет многим потенциальным покупателям решить свой квартирный вопрос. Кроме того, средняя стоимость 1 кв. м в домах, строящихся по индивидуальным проектам (монолит-кирпич, монолит, панель), и в домах типовых серий (панель) практически одинакова и составляет 2010 долларов за 1 кв. м», — говорят аналитики ИРН. Получается вполне привлекательная для инвестора картина: есть спрос, и есть возможность для ценового роста. «Цены на подмосковные новостройки будут продолжать расти, поскольку растет спрос — прежде всего за счет того, что многие не могут позволить себя купить недвижимость в пределах МКАД», — объясняет Александра Мальцева, начальник отдела проверки сметного расчета компании 2К. В то же время надо очень внимательно выбирать объект для инвестиций, исходя из вторичных признаков — удаленность от МКАД, направление, транспортная доступность, населенный пункт, инфраструктура, локальная география и прочие. Так, все объекты, находящиеся в 1–5 км от МКАД, сильно выросли в цене за последние пару лет и сравнялись с московскими, а вот в других территориальных зонах они росли гораздо медленнее (см. таблицу). «Во многом ситуация зависит от развития анонсированных мегапроектов городов-спутников, таких как “Большое Домодедово”, А101 и других, которые в случае их успешной реализации, то есть выхода на рынок более чем 20 млн кв. м, способны серьезно повлиять на ценовые тенденции», — уверяют в УК «Финам».

Другими «точками роста» могут стать коммерческая недвижимость в регионах и земельные участки. «Если говорить о том, в какой из регионов выгоднее всего инвестировать при покупке недвижимости в перспективе на ближайшие пять лет, то норма прибыли в таких городах, как Иркутск, Екатеринбург, Владивосток, несомненно, гораздо интереснее, чем в Москве», — считают в компании DeltaRealty. «Я бы посоветовал инвесторам делать ставки на рентные проекты в области земель сельхозназначения и коммерческой недвижимости, поскольку этот сегмент рынка, скорее всего, почти не пострадает от падения стоимости», — уверяет Сергей Хестанов. Что касается рынка жилой недвижимости, то здесь многое будет зависеть от конкретного региона. За 2007 год наибольший рост среди городов-миллионников демонстрировали Красноярск (67%), Волгоград (37%), Пермь (35%) и некоторые другие (см. таблицу). Наименьший — Уфа и Екатеринбург. В следующем году ряд экспертов ожидают роста цен в Казани и Нижнем Новгороде, но вот насколько они «выстрелят» — большой вопрос.

В целом же в 2008 году частным инвесторам не стоит рассматривать недвижимость как инструмент для краткосрочных инвестиций, поскольку высокие темпы роста цен позади, считает финансовый директор компании «Универсальный финансовый консультант» Артем Плотников. «Краткосрочные стратегии получения дохода уже не сработают, за исключением покупки недвижимости в ряде регионов или земельных участков, где еще может сохраниться потенциал роста. Если рассматривать покупку недвижимости как долгосрочную инвестицию (например, для детей), то с учетом плавного роста цен и доходов от сдачи в аренду получится хороший консервативный вариант. В любом случае необходимо диверсифицировать направления инвестиций и не вкладывать в недвижимость более 25% личного капитала».

Анна Шехова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU