Собственник должен иметь кнут и палку, чтобы заставить "управдома" работать

вопрос: Сколько в столице домов, жители которых не успели воспользоваться данной им федеральным кодексом "жилищной демократией"?

ответ: Всего в Москве около 32 тысяч многоквартирных домов. Собрания по выбору способа управления (по Жилищному кодексу многоквартирный дом может управляться одним из трех способов - непосредственно собственниками, товариществом собственников жилья или управляющей организацией. - "Известия") начались в 2005 году. По нашим данным, домов, где прошли собрания, около 96%. То есть на конкурсы будет выставлено всего 4% многоэтажек.

в: Тем не менее это почти тысяча домов. Что с ними будет?

о: Они будут выставлены на конкурсы, которые пройдут в Москве с 1 января по 1 мая 2008 года. В результате для каждого дома (или группы домов) будет выбрана управляющая организация, с которой каждый собственник обязан будет заключить договор управления. Причем исключительно на условиях, установленных конкурсной комиссией.

в: Звучит пугающе.

о: Пугаться нечего. Тем более что недавно законодатели внесли поправки в Жилищный кодекс: если собственники не удовлетворены деятельностью выбранной по конкурсу организации, то они могут в любое время выбрать другую или сменить способ управления.

в: Это теоретически. В жизни разорвать договор с управляющей компанией (УК), если она не захочет уходить из дома, почти невозможно.

о: Есть такая опасность. При расторжении договора управления действительно могут быть осложнения. Например, по закону договор может быть расторгнут, если все собственники подали заявления с соответствующим требованием. Представьте себе 300-квартирный дом - все ли подадут заявления? А если двое-трое не подадут? Является ли это основанием для того, чтобы УК ушла из дома? Вопрос. Поэтому лучше, конечно, выбрать управляющую компанию на собрании и заключить с ней такой договор, где содержались бы необходимые оговорки по его расторжению. Иначе юридически разорвать его будет очень сложно.

в: Получается, те, кто не успел провести собрания, будут расхлебывать последствия своего бездействия - управа "посадит" управлять домом бывший ДЕЗ, и жители будут вынуждены подписать с ним договор, хотя его работа давно всех не устраивает.

о: Ну, на мой взгляд, ничего страшного в этом нет. Если он будет плохо работать, органы власти должны будут помочь собственникам выбрать другую компанию. Кроме того, ДЕЗы скоро перестанут быть ДЕЗами в привычном понимании этого слова - пройдет акционирование, и они станут полностью коммерческими структурами (хотя доля государственной собственности в них будет 100%). И вот здесь собственникам необходимо будет решать, как защищать свои интересы. Лучший способ защиты - создать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

в: Перед Новым годом по городу прокатилась волна жилищной "коллективизации" - читатели писали и звонили в редакцию с рассказами о том, как их буквально загоняют в ТСЖ, как крестьян когда-то загоняли в колхозы.

о: К нам тоже приходили подобные жалобы, хотя и немного. Это единичные случаи, когда работники управ пытались любой ценой выполнить поручение руководства. Да, перегибы бывают - а где их нет? Программа по созданию ТСЖ принята в Москве в мае 2007 года, и она значительная - к 2010 году предполагается создать товарищество в каждом втором доме Москвы.

в: Зачем это городу?

о: Мы ставили целью создать такую нишу, которая позволила бы собственникам квартир быть полноценными участниками рынка жилищно-коммунальных услуг. ТСЖ - инструмент, с помощью которого они могут полноценно защитить свои интересы. Ведь кодекс буквально вбросил людей в рынок. А рынок - дело серьезное. Он подразумевает наличие не только продавцов, но и покупателей. Если покупатель бесхребетный, то рынок будет монопольным и диктаторским.

в: Но зачем аврал, горячка, "план по валу"? Пусть бы себе народ потихоньку созревал.

о: Мы это уже проходили - в 2000 году было принято постановление N 690, предусматривавшее только создание условий для организации и деятельности ТСЖ. За 5 лет мы создали всего около тысячи товариществ - вернее, не мы, а люди, и не с помощью управ, а вопреки им. Большинство жителей, которые пожелали создать товарищество, столкнулись с массой преград со стороны территориальных администраций, дирекций единого заказчика, других структур. Потому что главная функция ТСЖ - контроль деятельности управляющей организации. А какой "управдом" захочет, чтобы его контролировал дееспособный, профессиональный собственник? Именно поэтому и была принята программа, цель которой - не просто помогать товариществам, а установить задание, цифры. Чтобы управа понимала: если она его не выполнит - будет отвечать.

в: То есть раньше инициативные группы бегали за чиновниками, а теперь - наоборот?

о: Именно так. Вот люди нам жалуются: "Нас загоняют в ТСЖ". Да никто никого никуда не загоняет! Мы, если хотите, делаем им подарок. Ведь создать ТСЖ непросто - до появления программы у жителей на это уходили месяцы и годы. А теперь - пожалуйста, бесплатно, все за вас сделаем, только проголосуйте. А нам говорят: "Не втягивайте нас в это!". Пора понять, что у продавца услуги всегда есть интерес побольше заработать и поменьше сделать, какой бы честной ни была управляющая компания. Собственник должен иметь кнут и палку, чтобы заставить ее работать. Это и есть ТСЖ. Можете положить этот инструмент на полку, пусть пылится. Никто вас не будет заставлять, чтобы товарищество немедленно заработало. Вспомните, когда понадобится, - если обслуживание управляющей компании вас не будет устраивать. Сейчас ДЕЗ нередко чувствует себя хозяином в доме, хотя он лишь подрядчик, а хозяева - собственники квартир. Мы хотим все поставить на свои места.

в: И все-таки - такой резкий переход от игнорирования жилищного самоуправления к его насаждению вызывает недоумение.

о: Эта задача взята не с потолка. Недавно вышел федеральный закон о создании фонда реформирования коммунального хозяйства. В нем сказано, что бюджетные средства будут выделяться субъектам федерации на капитальный ремонт домов только в том случае, если товарищества созданы более чем в значительном числе домов. Это требования федерального закона - иначе субсидии в город не пойдут. Мы собираемся дойти до цифры в 50%. Задача не в том, чтобы выполнить или перевыполнить план. Товарищество - вещь такая, сегодня создалось, завтра ликвидировалось... Москва не может рисковать возможностью получения дотаций на капремонт исходя только из волеизъявления собственников.

в: Некоторые эксперты по ЖКХ уверены, что товариществам не место на коммунальном рынке. "Кухарка не может управлять государством" - в смысле, непрофессионал не может управлять домом.

о: Во-первых, никто не просит вас сразу управлять: не хотите - выберите управляющую компанию и контролируйте ее. Хотите - можете сами заключать все договоры и даже поставлять услуги. У товарищества есть много степеней свободы. Во-вторых, мы все с вами - жители многоквартирных домов. Мы что, тоже доярки и кухарки? И среди нас нет людей с высшим образованием, которые хотят поменять работу, ушли на пенсию или в отставку? Есть масса интеллектуально способных людей, которые могут изучить эту несложную науку - тем более есть возможность. При департаменте организованы 4-месячные курсы подготовки председателей ТСЖ, уже обучено более 4 тысяч человек. Между прочим, некоторые председатели ТСЖ разбираются в инженерных системах дома лучше, чем работники ДЕЗа. Профессионалами становятся, а не рождаются. Другое дело, что управляющие компании товариществ боятся - потому что им невыгодно, чтобы их работу будут контролировать профессиональные люди, живущие в доме и кровно заинтересованные в качестве работы.

Анна Гараненко Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU