Долевой договор: осторожность не помешает

Множество вопросов вызывает договор долевого строительства (договор долевого участия в строительстве). В судебной практике договор долевого строительства нередко квалифицируют как договор о совместной деятельности. Но данная точка зрения заслуживает критического подхода.

1 апреля этого года федерального закона №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Авторы закона, пытаясь защитить права приобретателей жилья, максимально ужесточили порядок взаимоотношений дольщиков с застройщиками, переложив на последних всю степень ответственности за строительство.

Строительные компании возмущены этим введением.

Стоит отметить, что сам по себе закон назрел. Все больше граждан становилось жертвами мошенников и просто несостоятельных компаний. До появления соответствующего закона отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регламентировались лишь общими положениями гражданского кодекса, чем нередко пользовались мошенники.

В договоре долевого участия стороны - застройщик и граждане-дольщики преследуют разные цели. Гражданин - участник долевого строительства - рассчитывает приобрести в собственность квартиру, а застройщик организует процесс строительства с целью получения прибыли от продажи квартир. В отношениях долевого строительства отсутствует признак совместного несения рисков и справедливого участия в прибылях, характерный для простого товарищества. В договоре участия в долевом строительстве отсутствует признак соединения вкладов, присущий товариществу. Вклады дольщиков могут объединяться только через застройщика. Ведение общих дел дольщиков находится в компетенции инвестиционной компании, участвующей в долевом строительстве многоквартирных домов.

Договор о долевом строительстве заключается в основном в виде отдельного соглашения застройщика с каждым дольщиком, а договор простого товарищества основан на согласовании воль всех участников договора. Наконец, на все имущество, полученное от ведения совместной деятельности, товарищи имеют право общей долевой собственности. У гражданина-дольщика по окончании строительства возникает право собственности на отдельные квартиры , режим долевой собственности распространяется лишь на общее имущество многоквартирного дома (лестничные клетки, лифты, земельный участок).

Хотя нередко граждане-дольщики именуются как соинвесторы, нельзя квалифицировать договор долевого участия и как инвестиционный договор, поскольку последний регулирует принципиально иную сферу деятельности, нежели долевое строительство.

Отдельного внимания заслуживает и договор ипотеки в сфере кредитования под покупку жилья, по которому с момента государственной регистрации права собственности на квартиру до момента погашения кредита приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора по договору целевого кредитования участника долевого строительства. Кредитование участников долевого строительства требует более подробной законодательной регламентации в целях защиты прав граждан-заемщиков. К сожалению, не редкими являются ситуации, когда договор ипотечного кредита содержит условия, вводящие гражданина в заблуждение, а на проверку приводит к невозможности погашения кредита и, соответственно, к потере квартиры.

Как показывает статистика, долевое строительство является одной из самых наиболее востребованных сфер общественных отношений.

Татьяна Иванова Сеть Агентств Недвижимости «Эксперт»
Статья о недвижимости получена: IRN.RU